凯发K8比如老静安南京西路老豪宅中凯城市之光，一房单价从去年年初的16万跳水到10万。

　　我们研究院认为，从整体的估值和供需来看，当下上海楼市，越核心的地段，老房子（商品房）反而越不值得买。

　　上海核心地段的一些老商品房，价格已经接近五年前（2019年），算上通胀和利息，妥妥亏了。

　　中凯城市之光，整个小区观感仿佛家道中落的中年男子，公共区域不是没开灯，很昏暗，就是残缺失修；

　　外立面的阳台和空调挂的到处都是凯发K8，阳台样式不统一，大堂电梯间各层走廊也是破旧失修。

　　上海楼市的新增购买力，和活跃购买力，主要是新上海人，这些人没有地段情结，更注重产品力。

　　中环以内，大家配套差不了多少，新静安还是老静安，普陀还是黄浦凯发K8，都不重要。

　　上海核心地段，接下来会有大量新房上市，首先冲击的就是这些面积大总价高的大龄商品房。

　　反倒是中环附近的紧凑三房，四房，房龄新的次新房，因为总价、功能性控制到位，不缺流动性，也比较抗跌。

　　而且，中环附近的新房价格，也不便宜了，因此中环老二手房的压力，就比内环内小得多。

　　举几个例子，静安天悦107㎡（封阳台，面积=99㎡不封阳台）总价也要1100多万了，堪比内环新房；

　　西岸传媒港中海14.2w地块、中铁峯汇里13.1w的价格，早已反超内环。

　　同等价位，与周边新房比较的话，中环老二手房至少有套内面积大很多的优势，不至于被全方位吊打。

　　近几年的新房次新房，大家的买入成本价都大差不差，不太会有人愿意割肉砸盘；

　　如果是二十年前的房子就不一样了，他几千块买的，你十几万买的，他卖十万血赚，你卖十万血亏。

　　在香港每十几二十年会做外墙维修凯发K8，同时会高压清洗外墙，因此几十年的房子外立面看起来还OK；

　　定位中产总价太贵，功能性不足；定位豪宅产品太老公区太差，就靠一个地段撑着。

　　产品错配，竞品太多，产品力肯定打不过同在核心区的次新豪宅，性价比又打不过中环边上的次新改善。

　　而2000-3000w以上的总价，如此老产品，小区维护也不到位，很难吸引有钱人的眼光‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍。

　　同样的总价，不如往别的地段看看新房和次新房，比如苏河湾，北滨江，南外滩。

　　内环150㎡三房老破大，遇上120㎡三房改善新盘，可以说是毫无招架之力。

　　本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，36氪经授权发布。

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